湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）鄂恩施中民终字第00041号

上诉人（原审被告、反诉原告）吴明坤，男，生于1965年9月25日，苗族，湖北省利川市人，农民。

上诉人（原审被告、反诉原告）马继秀，女，生于1963年10月22日，土家族，湖北省利川市人，农民。

二上诉人共同委托代理人（特别授权）朱荣茂，湖北震邦华广律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）于术华，男，生于1965年11月27日，土家族，湖北省利川市人，农民。

被上诉人（原审原告、反诉被告）张成桃，女，生于1969年11月13日，土家族，湖北省利川市人，农民。

二被上诉人共同委托代理人（特别授权）王虞茗，湖北图盛律师事务所律师。

上诉人吴明坤、马继秀因与被上诉人于术华、张成桃农村房屋买卖合同纠纷一案，不服利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

于术华、张成桃一审时诉称：2009年10月11日，经过协商，吴明坤、马继秀将房屋一栋、猪、牛圈各一栋卖给于术华、张成桃，双方约定价款20000元，已付清。吴明坤、马继秀把房屋和猪、牛圈及集体土地建设用地使用证交付给了于术华、张成桃。几年来，于术华、张成桃在办理房屋过户手续时要求吴明坤、马继秀提供相关材料，吴明坤、马继秀承认办理却又不实际履行。经村干部多次协调，依然拒不履行。2013年在利川市谋道镇光明村村民委会（以下简称光明村委会）的协调下，双方达成房屋买卖补充协议，协议约定于术华、张成桃再给付吴明坤、马继秀10000元，吴明坤、马继秀必须提供房屋买卖过户的材料，但于术华、张成桃支付了10000元后，吴明坤、马继秀仍然不履行。故于术华、张成桃诉至法院要求判令：1、吴明坤、马继秀即时配合于术华、张成桃办理建设用地使用权过户手续；2、由吴明坤、马继秀承担本案诉讼费用。

吴明坤、马继秀一审时答辩并反诉称：吴明坤、马继秀与于术华、张成桃的农村宅基地房屋买卖协议违反了国家法律、法规和相关宅基地政策规定，吴明坤、马继秀在光明村只有唯一一处宅基地，而于术华、张成桃在本村原来就有两处房屋，吴明坤、马继秀出卖唯一一处宅基地后，不能再获批宅基地建房，这违反了法律和国家有关限制性规定。光明村委会并未同意双方买卖房屋的行为，该农村宅基地房屋买卖协议无效。请求：1、判决吴明坤、马继秀与于术华、张成桃之间签订的宅基地房屋买卖协议无效；2、判决于术华、张成桃归还房屋，吴明坤、马继秀返还20000元房款；3、反诉案件诉讼费由于术华、张成桃承担。

原审查明：于术华、张成桃系夫妻关系，吴明坤、马继秀系夫妻关系，四人均是光明村的村民。2009年10月11日，双方当事人签订协议，约定吴明坤、马继秀将位于光明村六组的房屋、猪栏牛圈及附属土地转让给于术华、张成桃，价款为20000元，于术华、张成桃当日付清了全部价款。协议签订后，吴明坤、马继秀将土地使用证交与于术华、张成桃，于术华、张成桃将房屋进行整修后便搬进房屋居住至今。于术华、张成桃曾要求吴明坤、马继秀协助办理过户手续，吴明坤、马继秀未协助。2013年3月27日，在光明村委会的协调下，双方达成房屋买卖补充协议，约定于术华、张成桃再给付吴明坤、马继秀10000元，吴明坤、马继秀必须配合于术华、张成桃办理过户手续，并对第一次协议中转让的土地范围进行了调整。事后，于术华、张成桃要求吴明坤、马继秀办理过户手续时再次被拒绝，双方发生纠纷，2013年4月8日，于术华、张成桃诉至法院，后撤回了起诉。2013年9月17日，于术华、张成桃再次向法院起诉。吴明坤、马继秀于2013年9月23日提起反诉。

另查明：吴明坤、马继秀出卖的房屋未办理房屋产权证件，只有集体土地建设用地使用证。

原审认为：合法的买卖关系受法律保护。根据相关法律规定，农村房屋可以进行买卖；房屋转让时，宅基地使用权一并转让。本案双方当事人签订房屋宅基地买卖协议及补充协议，是双方的真实意思表示，虽然未办理产权过户手续，但不影响买卖合同的效力，而且光明村委会也同意双方的买卖，两份协议均合法有效。吴明坤、马继秀辩称签订协议是受人蛊惑，因无证据证实，不予采信。吴明坤、马继秀认为于术华、张成桃在利川市谋道镇光明村已拥有两处宅基地而自己在该村只拥有一处宅基地，吴明坤、马继秀出卖该宅基地后再也不能获批宅基地，深感上当后悔，因此认定双方签订的买卖房屋宅基地协议违反了国家法律、法规和及相关规定，协议应认定为无效，吴明坤、马继秀的抗辩理由于法无据，不予采纳。故吴明坤、马继秀要求判决房屋买卖协议无效以及要求于术华、张成桃归还房屋，并由吴明坤、马继秀返还20000元房款的诉讼请求，不予支持。吴明坤、马继秀已将房屋交付给了于术华、张成桃，且于术华、张成桃已实际居住了近四年时间，双方当事人均应按两份协议的约定行使权利、履行义务，即于术华、张成桃支付房屋价款，吴明坤、马继秀转移房屋宅基地所有权于于术华、张成桃。因宅基地系不动产，按相关法律规定，不动产的物权转让经依法登记，发生效力，于术华、张成桃已支付了价款，吴明坤、马继秀应配合于术华、张成桃办理房屋宅基地过户登记手续，于术华、张成桃要求吴明坤、马继秀即时配合办理建设用地使用权过户手续的诉讼请求，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、确认于术华、张成桃与吴明坤、马继秀于2009年10月11日及2013年3月27日签订的《协议书》及《房屋买卖协议》有效；二、吴明坤、马继秀于判决生效之日起十日内配合于术华、张成桃办理集体土地建设用地使用证（利集建【登】字第110572206015号）过户登记手续。逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条之规定办理。三、驳回吴明坤、马继秀其他反诉请求。本诉案件受理费550元，依法减半收取275元，反诉案件受理费380元，依法减半收取190元，共计465元，由被告吴明坤、马继秀承担。

吴明坤、马继秀不服原审判决，向本院提起上诉称：于术华、张成桃在购买本案诉争房屋时，已经拥有两处宅基地，一处是继承其父于朝良的房屋，另一处是登记在于术华名下的房屋。原审判决认定买卖协议有效并判令办理过户登记手续属认定事实及适用法律错误。一是村委会同意房屋买卖协议违反了农村“一户一宅”的法律规定。二是一审判决间接地确认协议中除房屋以外土地非法买卖的合法性。房屋以外的生产用地、院坝、空地属村集体所有，不能在协议中一并转让。一审判决吴明坤、马继秀配合于术华、张成桃办理房屋产权过户登记，违反法律规定。

于术华、张成桃在二审中未提交书面的答辩意见。

吴明坤、马继秀在二审中未向本院提交新的证据。

于术华、张成桃在二审期间提交利川市国土资源局档案材料一份。拟证明：吴明坤已于2013年4月在同村取得了新的宅基地，因为其受让了吴明繁的房屋。吴明坤应该履行协助本案诉争房屋的过户手续。

吴明坤、马继秀质证认为：对证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。吴明繁是吴明坤的哥哥，是个残疾人。于术华、张成桃采取不正当的手段骗取了吴明繁的房屋，是吴明坤从于术华手中要回来的，为了不让吴明繁的房屋落入他人之手，故登记在吴明坤的名下。

本院认为：该证据与本案的争议焦点具有关联性，且证据的内容真实、合法，本院予以采信。

经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院另查明：2013年4月，吴明坤在利川市谋道镇光明村六组购买吴明繁的房屋一栋，取得了使用面积124.03平方米的农村宅基地使用权。

本院认为：吴明坤、马继秀与于术华、张成桃签订的房屋买卖合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，买卖合同的双方当事人属于同一集体经济组织成员，协议已经过利川市谋道镇光明村村民委会的同意。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，农村村民一户只能有一处宅基地，但并未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，只是转让宅基地的农户再申请宅基地的，不予准许。本案中，吴明坤、马继秀在将本案诉争房屋转让给于术华、张成桃后，又在同村购买了吴明繁的房屋，并办理了房屋过户登记手续，在利川市谋道镇光明村六组另行取得了使用面积124.03平方米的农村宅基地使用权。同时，根据吴明坤夫妇的陈述来看，其生活来源是在谋道镇从业，并在镇上有房屋。本案诉争房屋转让后，吴明坤夫妇并非无房居住，无生活来源。双方当事人签订的协议不影响农村村民的生产生活。吴明坤夫妇上诉提出房屋以外的生产用地、院坝、空地属于村集体所有，不能在协议中一并转让。本院认为，根据当地农村的实际情况，村民对于自留地及开荒地的利用原则是谁开荒由谁实际使用。于术华夫妇实际使用本案讼争的自留地和开荒地，是依据双方签订的房屋买卖协议中明确约定自留地和开荒地由于术华夫妇使用，且村委会对于双方约定由于术华夫妇继续使用该地未提出异议。法律对未取得土地承包经营权的流转行为作出否定性的评价，同时也剥夺了不具备使用权主体资格的个人主张请求返还实际使用权的权利。于术华夫妇支付合理对价后依约取得实际使用自留地及开荒地的权利，并未损害国家、集体及第三人的利益。根据民法上的平等自愿和诚实信用原则，为了维护交易安全，本院认定吴明坤夫妇依约将开荒地交由于术华夫妇实际使用的行为，是有效的民事行为，双方的约定具有法律上的约束力。

综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理恰当。吴明坤、马继秀的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费740元，由上诉人吴明坤、马继秀负担。

本判决为终审判决。

审判长　谭　云

审判员　李　丽

审判员　李志华

二〇一四年四月三日

书记员　谭绍丹